La delibera condominiale. Come impugnarla per farne valere l'invalidità.

 

Sempre più spesso la comunione forzata che si realizza nei condomini è fonte di contrasti tra i proprietari che, da semplici divergenze possono trasformarsi in vere e proprie controversie legali.

Come è noto, la sede istituzionale dove vengono adottate le decisioni che riguardano la vita del condominio è l'assemblea dei condomini che si esprime mediante un atto formale: la deliberazione.

L'art. 1137, comma 1, c.c. pone il principio generale secondo cui "le deliberazioni prese dall'assemblea…sono obbligatorie per tutti i condomini".

Pertanto, tutti i partecipanti al condominio hanno l'obbligo di uniformarsi a quanto stabilito dall'assemblea nella relativa delibera. Tuttavia, anche le deliberazioni dell'assemblea possono - per vari motivi - risultare contrarie alla legge o al regolamento di condominio e, in queste ipotesi, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'Autorità Giudiziaria per chiederne l'annullamento.

 

I vizi delle deliberazioni

Cominciamo col dire che le delibere assembleari possono essere viziate da "nullità" o da "annullabilità", laddove per nullità si intende la forma più grave di invalidità, per cui è come se l'atto che ne è affetto (nel nostro caso la deliberazione assembleare) non fosse mai esistito, mentre per annullabilità si intende una forma meno grave di invalidità, che non priva l'atto dei suoi effetti, ma riconosce a determinati soggetti la facoltà di chiederne l'annullamento.

 Sono considerate nulle le delibere prive degli elementi essenziali di manifestazione della volontà, quelle affette da vizi attinenti la regolare costituzione dell'assemblea, quelle che vertano su oggetti esclusi dal suo potere decisionale e quelle lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva di ciascuno di essi..

Sarebbero, invece, annullabili le deliberazioni affette da vizi formali relativi al procedimento di convocazione dell'assemblea e di formazione della sua manifestazione di volontà, quelle adottate in violazione di norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto, quelle adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla Legge o dal regolamento condominiale.

 

Legittimazione, termini ed interesse per impugnare

Anche in relazione alla legittimazione attiva e al termine per l'impugnazione delle delibere è necessario operare una distinzione tra delibere nulle ed annullabili.

Le delibere assembleari nulle, infatti, sono impugnabili da chiunque vi abbia interesse, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole, in qualsiasi momento, poiché si considerano come se non fossero mai state adottate.

Le delibere annullabili, viceversa, sono impugnabili soltanto da chi non ha partecipato all'assemblea o da chi, pur partecipandovi, ha espresso il proprio dissenso. Esse, inoltre, diventano valide (con effetto sanante del vizio che ne determina l'annullabilità) se non vengono impugnate entro il termine di trenta giorni, che decorre:

- per i dissenzienti o astenuti, dalla data della deliberazione;

- per gli assenti, dalla data di ricezione del verbale di assemblea.

In ogni caso, si tratta di un termine stabilito a pena di decadenza per il quale opera la sospensione feriale dei termini processuali (dal primo al trentuno agosto di ogni anno).

Per quanto riguarda la legittimazione passiva, l'impugnazione deve essere proposta nei confronti del condominio in persona dell'amministratore pro tempore che, ai sensi dell'art. 1131 C.C., può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Il condomino che impugna una delibera assembleare deve avere un interesse concreto, attuale e rilevante all'annullamento della stessa, interesse costituito proprio dall'accertamento dei vizi di cui sono affette le deliberazioni.

L'impugnazione

L'impugnazione delle delibere assembleari deve essere proposta con atto di citazione, il quale deve essere notificato all'amministratore nel termine di trenta giorni dalla delibera per poi essere iscritto a ruolo in Cancelleria una volta avvenuta la notifica.

E' competente il giudice (Tribunale o Giudice di Pace, a seconda della competenza per valore) del luogo ove è sito l'immobile in condominio.

E' importante evidenziare che l'impugnazione non sospende l'esecuzione della deliberazione impugnata, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa Autorità Giudiziaria

La sentenza che annulla la delibera impugnata diventa esecutiva e produce effetti retroattivamente solo con il passaggio in giudicato, per cui, prima di tale momento, la delibera continua ad essere valida ed efficace, salvo che sia stata disposta la predetta sospensione da parte del Giudice.

 


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