Ottenere uno sfratto. Cosa c'è da sapere...


 

Chi ha concesso in locazione un immobile ha dovuto affrontare, almeno una volta, il problema di ottenere la restituzione dell'immobile alla scadenza pattuita o quello, molto frequente, di avere un inquilino non in regola con il pagamento del canone.

Ebbene, in queste ipotesi l’ordinamento giuridico mette a disposizione del locatore due strumenti processuali: l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione e l’intimazione di sfratto per morosità, disciplinati, rispettivamente, agli articoli 657 e 658 c.p.c. e che trovano applicazione in situazioni ben distinte.

In particolare, l’intimazione di licenza per finita locazione si applica prima della scadenza del contratto; in tale ipotesi il locatore si munisce di un titolo esecutivo da poter azionare non appena viene a scadenza il contratto, nel caso in cui il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile.

Si ricorre, invece all’intimazione di sfratto per finita locazione quando il contratto è già scaduto, cioè quando il diritto al rilascio è divenuto attuale, avendo il locatore evitato il tacito rinnovo del contratto ed il conduttore non lo abbia rilasciato spontaneamente.

L'art. 658 c.p.c., infine, prevede la fattispecie dell'intimazione di sfratto per morosità, cioè quando il conduttore non paga il canone alle scadenze stabilite, prevedendo, altresì, la possibilità di richiedere contestualmente un'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

 

La procedura

 

Le intimazioni, sia di licenza sia di sfratto, devono essere notificate al conduttore e devono contenere necessariamente l'invito a comparire all'udienza indicata e l'avvertimento che non comparendo o, pur comparendo, non opponendosi, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto.

Le parti si costituiscono mediante il deposito in cancelleria dell'intimazione notificata o della comparsa di risposta, ovvero presentando tali atti al giudice in udienza.

Quanto sopra detto introduce al tema della possibile opposizione da parte del conduttore intimato che, ovviamente, non è lasciato privo di tutela.

Difatti, egli può non comparire o, pur comparendo, può non fare opposizione; in questo caso il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto, apponendo su di essi la formula esecutiva.

Nel caso, poi, in cui sia stato richiesto il pagamento di canoni scaduti, il giudice pronunzierà un separato decreto contenente la relativa ingiunzione di pagamento per i canoni già scaduti e per quelli che andranno a scadere sino all'esecuzione dello sfratto.

Se lo sfratto viene intimato per morosità, il conduttore potrà evitare la risoluzione del contratto sanando la morosità in sede giudiziale, versando l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati, con la maggiorazione degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice.

È importante ricordare che il giudice, qualora il conduttore rappresenti di trovarsi in comprovate condizioni di difficoltà, potrà assegnare il c.d. termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per sanare la morosità, ma ciò è possibile solo nelle locazioni di immobili urbani ad uso abitativo.

L’unico rimedio previsto avverso l’ordinanza di convalida  è l’opposizione tardiva, che il conduttore potrà proporre, entro 10 giorni dall’inizio dell’esecuzione, qualora non sia comparso all’udienza di convalida a causa della mancata tempestiva conoscenza della citazione, dovuta ad irregolarità nella sua notifica o a caso fortuito o forza maggiore.

L’opposizione tardiva non sospende l’esecuzione, a meno che il giudice ritenga che ricorrano “gravi motivi”; il relativo giudizio si chiude con sentenza, assoggettata ai normali mezzi di impugnazione.

Come detto, può verificarsi anche che l'intimato si costituisca in giudizio e faccia opposizione.

In questo caso, non potendo il giudice pronunciare l’ordinanza di convalida, potranno verificarsi due diverse ipotesi.

La prima è quella che l’intimato proponga un’opposizione fondata su prova scritta.

In questo caso il giudice fisserà con ordinanza l’udienza di discussione ed il termine entro cui le parti dovranno provvedere all’integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti.

Il procedimento proseguirà nel suo normale corso sino a concludersi con sentenza.

La seconda ipotesi è quella che l'intimato proponga un'opposizione non fondata su prova scritta. In questo caso il giudice, su istanza del locatore e se non vi sono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.

Questa ordinanza non definisce il giudizio, che prosegue sino alla sentenza; quest’ultima potrà rigettare l’opposizione, affiancandosi così all’ordinanza; ovvero potrà accogliere l’opposizione, ponendo nel nulla l’ordinanza provvisoria di rilascio.

Una volta che la licenza o lo sfratto siano stati convalidati o che il giudizio di opposizione sia stato definito con sentenza favorevole per il locatore, questo potrà avviare la procedura esecutiva per l’effettiva liberazione dell’immobile.

In tale fase, soggetto centrale è l’Ufficiale Giudiziario, il quale potrà avvalersi anche dell’ausilio della forza pubblica.

Dopo che sia stato notificato al conduttore, a cura dell’intimante, il precetto per rilascio, l’Ufficiale Giudiziario, almeno dieci giorni prima dell’esecuzione, dovrà comunicare all’esecutato la data e l’ora in cui avverrà l’accesso.  

 


Scrivi commento

Commenti: 0